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  • 淺析出租人自力救濟權在房屋租賃合同 糾紛中的運用一則惡意拖欠房屋租金案例引發的思考

    [ 陳永亮 ]——(2020-6-28) / 已閱1557次

    內容提要:受新冠疫情影響,房屋租賃糾紛數量迅猛增長,為了引導當事人在司法程序之外,妥善運用自力救濟的方式對小額、簡單的租賃糾紛進行處理,將更有利于減少訴累、節約司法資源、加速商業流轉和社會資源優化配置。
    關鍵詞:自力救濟 減少訴累

    案情簡介
    2015年2月5日,甲方與乙方簽訂《房屋租賃合同》,將某商鋪租賃給乙方開快餐廳,租期4年,至2019年2月4日止,押二付一,合同約定乙方拖欠租金30天時,甲方有權解除合同。
    2016年2月起,乙方開始拖欠租金,甲方催得緊時,乙方就付部份,到2017年1月份時,甲方發現乙方拖欠的租金已達7個月,遂于2017年2月將乙方告上法庭,要求判令乙方支付所欠租金、解除合同、收回房屋。立案后,乙方以進入訴訟程序為由不再支付租金,但仍繼續使用商鋪經營。一審法院于2017年8月31日作出一審判決,判令解除租賃合同、收回商鋪并支付拖欠的租金。乙方不服,提起上訴,2018年4月,二審法院作出終審判決,駁回上訴,維持原判。
    在甲方向法院申請強制執行后,乙方于2018年7月停業,將部份桌椅、餐具等物品鎖在商鋪后一走了之,失去聯系。法院又用了2個月的時間就遺留物品的處理進行清點、公告、評估、變賣,最終于2018年10月將商鋪交還給甲方,承租人所欠租金因其無可執行財產,執行法院在將其納入失信被執行人名單后,終結了本次執行程序。
    至此,甲方這場曠日持久的糾紛雖然贏了,但從2017年2月起訴,至2018年10月結案,經過一審、二審、執行三個階段,耗時21個月,加上已拖欠的7個月租金,不僅損失了28個月的租金未能收回,還承擔了律師費和乙方欠下的水電費、物業費等一大筆損失。
    律師評析
    新冠疫情發生以來,各行各業都受到全方位的沖擊,餐飲零售業更是首當其沖。恒大研究院在近日發布的一份疫情報告中估算,受此次疫情影響,餐飲零售業僅在春節7天內的損失就可能高達5000億元。西貝餐飲也透露,春節前后的一個月時間將損失營收7-8億元,目前賬上的現金加上貸款最多也只能再發3個月工資。餐飲巨頭尚且如此,小型餐廳、快餐店更是雪上加霜,經營者經營困難,拖欠租金的情況越來越多,產生了大量的租賃糾紛。
    為了引導租賃雙方當事人理性、妥善解決糾紛,共克時艱,各地法院、司法行政機構、租賃行業協會紛紛制訂了相應的意見、指引,引導雙方當事人在調解不成的情況下,采用仲裁、訴訟等公力救濟方式,通過法定程序尋求司法途徑解決。
    在諸多的糾紛解決機制之中,司法作為捍衛社會公平正義的最后一道防線,擔負起“糾紛終結者”的職責,其作出的生效裁判具有權威性、安定性、終局性。但由于司法程序強調程序正義和實體正義,訴訟流程相對復雜、時間周期較長、對法律專業人員依賴程度較高,加之受“司法資源的有限性”、“案多人少”等因素的制約,整個訴訟程序走下來,曠日持久,讓出租人遭受經濟損失的同時,身心俱疲。
    因此,從出租人的角度考量,對于那些惡意欠租、或者償債能力有限、或者個人信用較差、可能隨時跑路的承租人出現欠租的違約行為,合理行使自力救濟權,也許是最經濟、最明智的選擇。筆者現結合當前法院的相關判例,就出租人自力救濟權在房屋租賃合同糾紛中的運用,闡述如下觀點和實務建議。
    一、自力救濟權的概念
    自力救濟又稱私力救濟,指糾紛主體在沒有中立的第三者介入的情形下,依靠自己的力量捍衛自己權利的行為。私力救濟作為公力救濟的補充,在來不及援用公力救濟而權利在有被侵犯的現實危險時,才允許例外使用,以彌補公力救濟的不足。
    自力救濟分為自衛行為和自助行為,正當防衛和緊急避險均屬于自衛行為,在民法總則第181、182條均有規定,但對自助行為并無明確規定,生活中與自助行為相關的民事糾紛大量存在,由于缺乏具體的法律依據,加之司法實踐中對自助行為與侵權行為的界線模糊,導致出租人在行使該項權利時畏手畏腳,擔心被認定為侵權而承擔相應的法律責任,很少加以采用。
    二、出租人行使自力救濟權的方式
    (一)采取斷水、斷電措施。
    針對承租人長期拖欠租金或在租賃合同到期后不愿及時退還房屋等情形,不少出租人會采取斷水、斷電等措施。這種情況下,是否符合自力救濟權,需要具體情況具體分析:
    1、對于承租人與供水、供電部門直接簽約建立供水供電合同關系的,如果出租人斷水、斷電,則違反合同相對性原則,可能被認定為侵權;
    2、對于雙方未在租賃合同中約定“在欠租情況下,出租人有權斷水、斷電”內容,在租賃合同未被解除的情況下,如果出租人斷水、斷電,則可能會被認為違約;
    3、對于租賃合同已到期或解除后,承租人繼續使用房屋且拒不歸還時,出租人采取斷水、斷電行為,通常會被認為屬于行使自力救濟權。因為供水、供電正是保證房屋正常使用的內容之一,租賃合同終止后,出租人無須繼續履行其合同義務;
    4、對于雙方已在租賃合同中約定“在欠租情況下,出租人有權斷水、斷電”內容,在租賃合同未被解除的情況下,出租人在行使該項權利時,一是要對承租人履行書面告知程序,避免因突然斷水、斷電行為使承租人較大損失面臨索賠。二是要有合理的限度。如果斷水、斷電給承租人造成的損失遠遠大于欠付的租金,則有可能會被認為超過合理的限度而承擔賠償責任。
    5、司法實踐中法院認可斷水、斷電行為屬于自力救濟措施的參考案例:
    案例一 《定西地區通達貿易公司與中國人民解放軍93854部隊一分隊、中國共產主義青年團定西市委員會租賃合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》(甘肅省高級人民法院(2018)甘民申465號)
    法院認為,就再審申請人“部隊為收回場地不擇手段,違法采取停電、停水,毆打再審申請人,應賠償再審申請人損失”的主張,本院認為,“部隊與定西喜成食用菌加工廠簽訂的房屋租賃合同自2007年2月28日期滿后,雙方再未續簽租賃合同,部隊之后已多次通知承租方搬離,直至2008年11月12日,再審申請人仍未搬離,部隊按照合同約定采取自力救濟措施既有合同依據,又未違反法律規定,通達貿易公司稱部隊應賠償其損失無法律和事實依據!
    案例二《重慶銳力律師事務所、成都復地商業管理有限公司房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》(四川省高級人民法院(2019)川民申2107號)
    法院認為,“根據雙方簽訂的租賃合同約定,銳力律所逾期支付租金超過15日,經書面催告后仍未改正的,復地商業公司有權在事先書面通知后停止水電供應。復地商業公司在2016年3月4日的催收函中已就上述事項通知銳力律所,故復地商業公司采取的相應措施符合租賃合同約定,且未超出自力救濟的合理范圍!
    (二)出租人履行解除通知義務并給予承租人合理搬遷時間后,采取對出租房屋上鎖、阻止承租人使用的措施。
    1、單方解除合同是法律賦予守約一方當事人的權利,只要法律規定或合同約定的解除條件成就,守約方便可單方解除合同。也只有先依法依約單方解除合同,才是出租人行使后續相關自力救濟權利的前提。
    由于合同已經解除,承租人繼續占有租賃房屋已經沒有合同依據,如果通過訴訟等公力救濟進行清場、騰房,確實耗時耗力。在這種情況下,出租人可以在給承租人發送解除通知中載明的騰房日期屆滿時,待承租人鎖門離開房屋后,由出租人另行加鎖,使該房屋即實際處于承租人、出租人雙重控制之下,避免出現人員沖突和物品短少、損壞的糾紛,從而達到阻止承租人實際使用租賃物業,盡早收回房屋之目的。出租人通過這種方式,及時排除承租人的非法占用,并將房屋早日另行出租取得收益,有利于加速商業流轉。
    2、該項自力救濟措施實施后,在實務操作中可能會遇到如下幾種情形:
    第一種情形,承租人強行將出租人的鎖砸開,繼續使用租賃房屋。出租人需采取向公安機關報警的方式尋求救濟,避免與其直接沖突。公安機關出警后,通常不會對雙方的合同糾紛進行處理,但由于承租人不是房屋的產權人,租賃合同亦被解除,其繼續使用房屋已失去法律基礎和合同基礎,公安機關通常會認定承租人是無權使用人,要求其配合產權人實現對房屋的實際占用,達到收回房屋的目的。至于其他的經濟糾紛,在公安機關調解不成的情況下,則會建議通過法院解決,但在這種情形下,出租人盡快收回房屋可立即出租而產生收益。
    第二種情形,承租人由于不能繼續使用租賃房屋,可能迫使其與出租人進行協商,雙方達成妥協,最終由出租人再給予其合理的搬遷時間后,將房屋交還。
    第三種情形,承租人若拖欠的租金較多,且租賃房屋內遺留的物品經濟價值不高時,為了避免沖突或糾紛,有可能會直接一走了之。屆時,出租人再依法依約對其遺留物品進行妥善處理安置,達到收回房屋的目的。
    第四種情形,在出租人上鎖后,承租人或出租人再訴至法院,尋求公力救濟。這種情況下,雙方當事人都不適于采取進一步自力救濟措施,而是維持現狀直至訴訟結束。這種情形對出租人是較為不利的。
    3、司法實踐中法院認可出租人對房屋上鎖行為屬于自力救濟措施的參考案例:
    案例三《上海永安機械設備有限公司與上海瑞鉑慧家互聯網科技股份有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》(上海第一中級人民法院(2019)滬01民終10593號)
    法院認為,“雖然被上訴人在發送《解約函》之前即將租賃房屋上鎖,但被上訴人該行為系對上訴人逾期支付租金的自力救濟,并非雙方《房屋租賃合同》解除的原因,一審也據此對被上訴人主張的上訴人欠付租金金額進行了調整,并無不妥!
    案例四《許忠順與王士凱及王士博租賃合同糾紛再審審查民事裁定書》(吉林省高院(2018)吉民申178號)
    本院經審查認為,“許忠順主張其在院門上鎖阻撓車輛出入院落是因王士凱有逃避執行、轉移財產之嫌,其不得已采取的自力救濟措施。自力救濟只有在來不及援用公立救濟而在權利有被侵犯的現實危險時,才允許例外使用,以彌補公力救濟的不足。許忠順已將該損害賠償糾紛訴至法院,并對王士凱財產申請保全,即已實現公力救濟,故許忠順阻撓車輛出入院落的行為明顯不當!
    (三)在承租人長期拖欠租金,達到合同約定的解除條件時,出租人可單方解除合同,并行使自行清場騰房的自力救濟措施。
    1、法律依據。我國《合同法》第227條規定,承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。該條款是出租人行使租賃合同解除權直接的法律依據。同時,通行的租賃合同中會明確約定承租人拖欠多長時間租金的情況下,出租人有權解除合同,這也是行使解除權的合同依據。
    在法律規定或合同約定的解除條件成就,作為守約方的出租人便可單方解除合同。但是單方解除合同后承租人拒不騰空并返還房屋,則出租人的權利仍得不到保護。因此,出租人合理采取自行清場的自力救濟措施才能有效地避免損失的進一步擴大,維護自己的權利。
    2、采取自行清場的自力救濟措施的程序建議:
    第一步,書面催告。在催告函中,出租人給予合理期限催促承租人支付逾期租金,并告知其逾期則可解除合同。合理期限可根據到期租金金額、承租人支付能力、出租人經濟情況等因素來確定。出租人可根據實際情況,通過郵政EMS、張貼公告、發短信等方式向承租人送達通知,并保留有關送達憑證。出租人還可以委托律師根據實際情況草擬專業律師函,要求承租人限期支付拖欠租金。
    第二步,在催告期限屆滿,承租人仍不履行時,則可以啟動書面單方解除合同通知。在通知中主要闡明幾點內容,一是明確解除合同的時間節點;二是要求對方在合理期限內搬走遺留物品,將房屋交還;三是交房期限屆滿,承租人未能交還房屋時,出租人于某時間節點自行清場。該通知仍需郵政、張貼公告、發短信等方式向承租人送達通知,并保留有關送達憑證。
    第三步,自行清場,收回租賃房屋。由于單方清場很容易演變為侵權行為遭致對方索賠,為了降低后期承租人主張丟失存放物品丟失損壞風險,出租人最好在有第三方現場見證下做好清場工作,確保清場過程公開透明,做好證據的保全,避免爭議或產生沖突。租賃管理所、社區工作站、物業管理處等部門均可作為第三方參與見證,或者委托公證處進行現場公證。
    在清場過程中要做好全程錄像,物品一一清點,記錄在冊。同時還要妥善保管滯留物品,并將物品存放地點、領取方式以書面告知的方式通知承租人,以達到通知其領取、且在承租人未能領取時,損失擴大的責任由其自行承擔的目的。
    3、司法實踐中法院認可出租人對房屋自行清場屬于自力救濟措施的參考案例:

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